- Просмотров: 428
В других статьях речь шла о таких изменениях жилых помещений, при которых в обязательном порядке проводятся строительные работы по изменению параметров помещения, но само помещение сохраняется и новых объектов недвижимости в результате производства работ не появляется.
Однако на сегодняшний день в законодательстве есть и иные способы изменить объект ваших нрав.
При разделе, слиянии, вычленении помещений производство строительных работ не предполагается, в результатеуказанных процедур у вас образуется новый (-ые) объект (-ы) недвижимости.
Хотя, конечно, зачастую, чтобы осуществить раздел, слияние или вычленение требуется производство ремонтно-строительных работ, в этом случае перепланировка сочетается с названными процедурами. В количественномотношении процедуры раздела, слияния и вычленения не так распространены, как перепланировки.
Раздел и слияние применяются прежде всего к жилым домам, а не к помещениям. По этим причинам рассмотрим лишь основные моменты, касающиеся раздела, слияния и вычленения.
Раздел помещений
Следует иметь в виду, что в данном случае речь идет не об изменении порядка пользования помещением, когда ни технически, ни юридически новые объекты недвижимости могут не образовываться. В приведенном случае речь идет о разделе в смысле ст. 51 Закона о регистрации.
Раздел — такая процедура, при которой создаются два или более объекта недвижимого имущества того же вида, чтои разделенный объект, а разделенный объект при этом считается прекратившим существование.
Например, у вас есть большая квартира в частном (блокированном) жилом доме, которую вы хотели бы разделитьна две. Если выполняются все условия раздела, то в установленном порядке вам изготовят два новых техпаспорта на те части жилого помещения, которые должны стать отдельными квартирами. При этом сам по себе разделне предполагает строительства каких-либо дополнительных перегородок и др.
Раздел (так же как и слияние, вычленение) — это просто формальная, документальная процедура. Физически ваш объект не меняется, но юридически вы оформляете его как два новых. При этом старый объект юридически прекращает свое существование.
Если при разделе требуется какая-либо перепланировка или реконструкция, то раздел производится после (или одновременно) регистрации изменения соответствующего объекта недвижимости.
Одно из главных условий при разделе — объект должен делиться на два или более объекта того же вида, что и исходный. Это означает, что если вы делите квартиру, то у вас должно образоваться две квартиры. Именно поэтому у вас могут возникнуть определенные затруднения при разделе квартиры.
Однако что касается раздела одноквартирных, блокированных жилых домов, то аналогичный вопрос не решен ни в законодательстве, ни на практике. Ведь после раздела двухквартирного жилого дома формально у вас должно получиться два блокированных дома. Но если в каждом из домов по одной квартире, то это уже одноквартирный дом. И, следовательно, нужно менять назначение объекта.
В каком порядке это делать, сказать сложно. Но в любом случае наличие подобного рода коллизий не должно препятствовать разделу одноквартирных и блокированных жилых домов.
Следующая особенность процедуры раздела в том, что при разделе осуществляется «перенос актуальных прав» с разделенного объекта.
Это означает, что чистый раздел сам по себе не меняет прав на объект: если вы были собственником квартиры, то вы и останетесь собственником двух образованных в результате раздела квартир, если квартира была в долевой собственности, то две новые квартиры окажутся в долевой собственности. Изменить характер прав на образуемые объекты можно путем заключения соглашения между сособственниками (иными правообладателями).
Например, при разделе имущества, находящегося в долевой собственности, для того, чтобы каждому из сособственников (например, бывшим супругам) перешел в собственность отдельный объект, соответствующее условие оговаривается в договоре о разделе.
Почему нельзя разделить квартиру в многоквартирном жилом доме.
Теоретически, разделить квартиру в многоквартирном жилом доме можно, а практически — нет. Формально причина невозможности раздела здесь в том, что в результате раздела должно получиться две квартиры.
Но квартира — объект, к которому предъявляются вполне определенные требования. Так, квартира должна иметь кухню. Помимо этого, имеются требования к минимальному размеру жилой комнаты в однокомнатных квартирах, требования но наличию подсобных помещений, санузла и пр. (см. подраздел «Квартира — вид жилого помещения»).
А в наших привычных многоквартирных домах редко встретишь, когда в квартире есть две кухни. Поэтому, даже при наличии решения суда о разделе квартиры, находившейся в долевой собственности, вместо одной квартиры две не появляются.
За различными сособственниками в данных случаях просто закрепляются на праве пользования конкретные комнаты. Квартира же остается в общей долевой собственности.
Кроме того, раздел квартиры на две вызвал бы еще целый ряд практических проблем:
Что может служить основанием для раздела.
Законодательство предусматривает специальные правила, касающиеся лиц, уполномоченных инициировать раздел,и форм, в которых выражается желание осуществить раздел. Раздел недвижимого имущества осуществляетсяна основании:
Общий порядок осуществления раздела.
В законодательстве пока не существует правил, регулирующих алгоритм действий граждан при разделе помещения. Однако, как показывает практика, чаще всего используется такая последовательность действий при разделе:
Слияние помещений
Слияние — процедура, которая может быть охарактеризована как обратная процедуре раздела. При слиянии вместо двух и более объектов недвижимости образуется один, а объединяемые объекты прекращают существование. При этом все объединяемые объекты должны быть одного и того же назначения и непосредственно примыкать другк другу.
Объект, образуемый в результате слияния, имеет такое же назначение, как и объединяемые объекты. Например, при слиянии двух квартир мы получаем одну, при слиянии двух жилых домов — один. При этом объединяемые квартиры, дома должны иметь смежные (общие) стены.
Слияние двух объектов различного назначения (например, квартира и отдельно зарегистрированное подсобное помещение) невозможно.
Само по себе слияние, так же как и раздел, не предполагает какой-либо перепланировки или реконструкции. Однако строительные работы возможны, в частности, для того, чтобы обеспечить «непосредственное примыкание» объектов друг к другу (например, строительство галереи, объединяющей два дома, не имеющих общих стен).
Слияние квартир, в отличие от раздела, не имеет формальных препятствий — максимальное количество кухонь и иных помещений в квартире не ограничено. В этом случае важно получить согласование проекта слияния у всех необходимых органов и организаций, в том числе осуществляющих обслуживание соответствующего дома.
Общий порядок слияния, а также лица, уполномоченные его инициировать, такие же, как и при разделе.
Вычленение изолированных помещений
Вычленение, в отличие от процедур раздела и слияния, применяется только по отношению к изолированным помещениям.
Смысл этой процедуры заключается в том, что в зарегистрированном здании в качестве отдельного объекта недвижимости начинает рассматриваться изолированное помещение. То есть это помещение физически существовалов здании и до вычленения, но на это помещение не было отдельных документов (техпаспорта), оно описывалосьв составе здания.
Например, у вас есть в собственности жилой дом, на него имеется технический паспорт. В доме есть несколько жилых помещений, две кухни, два отдельных входа, более или менее автономные подсобные помещения. Допустим, вы хотите продать часть дома.
Как это сделать?
Выгоднее продать автономный объект недвижимости, то есть квартиру в доме, нежели долю в праве собственностина весь дом. Для этого вам нужно как-то обособить часть помещений, кухню в отдельную квартиру.
Вот данное обособление и есть вычленение. После вычленения вы получите отдельный техпаспорт на квартиру,свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и сможете продать такую квартиру.
Пример вычленения двух квартир в блокированном доме (темная линия — стена, разделяющая две квартиры):
При вычленении есть ряд правил и условий, которые необходимо иметь в виду:
Связано это с особенностями законодательства о совместном домовладении, необходимостью защиты прав потенциальных приобретателей вычлененных помещений.
Например, в вашем частном жилом доме вообще не было зарегистрировано ни одного помещения. Вы хотите вычленить и продать одну квартиру. В этой ситуации вам придется вычленить по крайней мере две квартиры (помещения). После продажи одной из вычлененных квартир вы останетесь собственником второй квартиры, в отношении дома возникнет так называемое совместное домовладение, то есть сам дом, подсобные помещения в нем окажутся в вашей общей собственности с собственником проданной квартиры.
А вот если бы вам разрешили вычленить и продать только одну квартиру, то тогда оснований для возникновения совместного домовладения не было бы, и вы бы по-прежнему оставались собственником всего дома.
Это означает, что формально вы можете продать весь дом целиком, вместе со всеми квартирами в нем, то есть можете перепродать уже проданную вами квартиру другому лицу. Именно поэтому одно из главных условийвычленения — наличие в здании как минимум двух помещений (с точки зрения права) после вычленения.
Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир) «Перепланировка: советы юриста» Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.
